作為地方“財力”的重要部分，近段時間土地出讓收入增速明顯加快。11月單月全國土地出讓收入近7000億元，超過此前5000余億的今年月度平均水平，全年土地收入也有望創(chuàng)下新高。

  在地方財政收入增長放緩，收支壓力加大之際，土地市場的復(fù)蘇和平穩(wěn)，將有助于降低地方政府專項債發(fā)行規(guī)模加大情況下的債務(wù)償還風(fēng)險。同時，這也利于保持明年房地產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)。兩者都將有助于穩(wěn)定投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。

  單月土地收入近7000億

  財政部數(shù)據(jù)顯示，今年1～11月累計，地方一般公共預(yù)算本級收入92851億元，同比增長3%，低于去年同期增幅(6.9%)。

  與一般公共預(yù)算收入增速較低相比，地方政府性基金收入的增幅反而在逐漸加快。

  2019年前11個月，地方政府性基金預(yù)算本級收入64365億元，同比增長10%，其中土地出讓收入同比增長8.1%。

  10%的增幅看似并不太高，但與今年上半年相比，增速已經(jīng)大為加快。上半年，地方政府性基金預(yù)算本級收入29792億元，同比增長1.6%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入下降0.8%。

  從上半年的同比下降0.8%到前11個月同比增長8.1%，土地收入的快速反彈對地方政府性基金收入的增幅貢獻(xiàn)很大。

  2018年1～11月，全國土地出讓收入53362億元。按照8.1%同比增幅計算，2019年前11個月土地出讓收入約為57684億元，約占同期地方政府性基金收入的89.6%。

  此外，11月單月全國土地出讓收入也接近7000億元(前10個月為50797.7億元)，超過此前的今年月度平均數(shù)據(jù)。

  臨近年尾，隨著一些城市推地速度加快，全國土地收入還將進(jìn)一步增加，并有望超過去年的6.5萬億元再創(chuàng)歷史新高。

  中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前土地市場繼續(xù)高位運(yùn)行，截至12月17日，2019年50大城市合計土地收入3.97萬億元，同比上漲幅度達(dá)16.3%，刷新歷史紀(jì)錄。其中出現(xiàn)了14個千億城市，刷新歷史同期紀(jì)錄。這其中，杭州以2709億元暫列第一，上海和蘇州緊隨其后。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從賣地城市的積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。最近部分一線熱點(diǎn)城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地，比如不限價商品住宅土地，土地掛牌供應(yīng)也有所增加。

  “有的地方調(diào)整了部分土地政策，相比2018年過于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房政策都有所調(diào)整。這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調(diào)，開發(fā)商拿地積極性提高。”張大偉稱。

  專項債償還依賴土地收入

  土地收入總額日益龐大，一些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場的關(guān)聯(lián)也日漸深入。

  穆迪助理副總裁袁人杰表示，未來12個月全國土地出讓金收入將增長企穩(wěn)或小幅回升，但如果土地市場進(jìn)一步下行，將給地方政府帶來挑戰(zhàn)，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長放緩以及大規(guī)模減稅的情況下。

  這一挑戰(zhàn)主要來自債務(wù)方面。據(jù)穆迪統(tǒng)計，在過去的十年中，中國在2012年和2015年經(jīng)歷了兩次周期性的房地產(chǎn)市場下行，土地出讓金收入分別同比下降14%和21%。因此，地方政府的或有負(fù)債(contingentliability)和債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著增加。

  為加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，穩(wěn)定投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，近兩年來政府加大了地方專項債的發(fā)行規(guī)模和進(jìn)度。財政部近期已經(jīng)提前下達(dá)了2020年部分新增專項債務(wù)限額1萬億元，占2019年當(dāng)年新增專項債務(wù)限額2.15萬億元的47%。

  中金公司預(yù)計，2020年地方政府專項債發(fā)行規(guī)模將從2019年的2.15萬億元擴(kuò)大至3.35萬億元左右，專項債發(fā)行規(guī)模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投則預(yù)計2020年新增專項債額度有望提至3萬億元。

  但發(fā)出去的債總要還。按照2014年修訂的《預(yù)算法》，地方政府舉債必須有償還計劃和穩(wěn)定的償還資金來源。專項債的償還與政府性基金收入有關(guān)，而土地出讓收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。

  財政部預(yù)算司巡視員王克冰12月17日在“地方債市場建設(shè)與發(fā)展研討會”上表示，目前專項債償債來源比較單一，高度依賴土地出讓收入。

  他表示，地方政府舉債融資，如果用得好，有利于加快城市化、工業(yè)化的進(jìn)程。但舉債要和償債能力相匹配，這是一條經(jīng)濟(jì)鐵律，必須落實好償債資金的來源，嚴(yán)控風(fēng)險。

  王克冰認(rèn)為，目前法定限額內(nèi)政府債務(wù)風(fēng)險總體可控，但已經(jīng)有一些風(fēng)險的苗頭，應(yīng)該關(guān)注。債務(wù)率方面，2018年，我國7.4萬億元的專項債余額已經(jīng)超過7萬億的政府性基金預(yù)算收入規(guī)模；同時，“目前專項債償債來源比較單一，高度依賴土地出讓收入?，F(xiàn)在政府性基金收入大體上主要有五項，其中土地出讓收入占91%?！蓖蹩吮f。

  2020年房地產(chǎn)投資有望趨穩(wěn)

  對于房地產(chǎn)來說，土地是面粉，房子是面包，制造面包的過程則是投資。一旦土地供應(yīng)和成交波動加大，則將直接影響未來房源的供應(yīng)，以及造成房地產(chǎn)投資的波動。

  而作為固定資產(chǎn)投資的重要組成，房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，對穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的作用較為明顯。

  國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個月全國固定資產(chǎn)投資同比增長5.2%，與10月持平，其中制造業(yè)投資增長2.5%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長4%，房地產(chǎn)投資增長10.2%。

  12月17日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會。他強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。

  他強(qiáng)調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要堅持因城施策，落實城市政府主體責(zé)任，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長效管理調(diào)控機(jī)制，做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  在“三穩(wěn)”的目標(biāo)下，房地產(chǎn)投資也有望保持一定平穩(wěn)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院12月27日發(fā)布《2019-2020年度全國房地產(chǎn)市場報告》預(yù)計，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計全年同比增速在6%左右。

  報告認(rèn)為，相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落，2020年開發(fā)投資增速會滯后性回落；但房地產(chǎn)開發(fā)投資具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來從未出現(xiàn)過年度下降，最低值是2015年增長1%，估計2020年也不會由正轉(zhuǎn)負(fù)。

  海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超近日表示，今年1～11月房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)微降至10.2%，印證房企到位資金增速保持穩(wěn)定，建筑工程增速回升轉(zhuǎn)正對沖土地購置費(fèi)增速下滑，對房地產(chǎn)投資形成支撐?？紤]到三季度以來地產(chǎn)銷售重回正增長、土地購置增速回升，未來房地產(chǎn)投資大幅下行的風(fēng)險有所下降，韌性有所增強(qiáng)。

  存量改造漸成風(fēng)口

  12月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1～11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%。商品房銷售額139006億元，同比增長7.3%。

  如無大的意外，2019年中國樓市銷售面積和金額又將雙創(chuàng)歷史新高。但近兩年，商品房銷售面積的增幅持續(xù)徘徊在近乎零增長階段(2018年1.3%，2019年前11個月0.2%)。

  房地產(chǎn)存量已然十分龐大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也漸趨高位，北京、上海等地開始轉(zhuǎn)向建設(shè)用地減量發(fā)展，國內(nèi)樓市繼續(xù)快跑的動能相比此前已經(jīng)減弱。此時，挖掘存量投資逐漸成為一個政策選項。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口，預(yù)計這一市場在未來將有大量企業(yè)進(jìn)入。

  12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

  12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，明年要著力推動高質(zhì)量發(fā)展。推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策明確要加強(qiáng)城市更新和存量住房的改造提升，這也體現(xiàn)了存量市場方面的新導(dǎo)向。

  “存量物業(yè)改造會成為一個較大的主流，這對于房企來說，需要研究相關(guān)的投資機(jī)會，尤其是在老舊小區(qū)改造和城市更新方面，后續(xù)各類財政政策的支持力度會加大，部分房企也應(yīng)該積極在存量物業(yè)收購和改造等方面發(fā)力。而在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，或會和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤，至少目前來看，保障房、人才住房以及藍(lán)領(lǐng)公寓等，或成為較大的投資建設(shè)內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

  中國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為，城市更新的高度高于棚改和舊改。低效率土地充分利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居住環(huán)境改善是城市更新的三個目標(biāo)。