今年終于買上了屬于自己的房子?！睗?jì)南市民吳先生高興地告訴記者，臨近年底，他在唐冶片區(qū)買到了心儀已久的新房。據(jù)吳先生介紹，近兩年他主要在唐冶、雪山、新東站等片區(qū)看房，去年的房?jī)r(jià)基本維持在１５０００元／平米左右甚至更高，積蓄不多又面臨結(jié)婚問(wèn)題的吳先生一直沒(méi)有買到合適的房子，但是從今年開始，濟(jì)南多個(gè)樓盤價(jià)格開始下調(diào)，又給了他新的希望。吳先生的經(jīng)歷不是偶然，這正是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)從“火熱”到“冷靜”的變化過(guò)程。那么，回顧２０１９年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些發(fā)展變化？展望２０２０年，市場(chǎng)又將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？對(duì)此，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行深入剖析解答。

唐冶魯商項(xiàng)目效果圖。

“特價(jià)”、“直降”優(yōu)惠多

年初買不到的房年底入手了

“此前市場(chǎng)比較火熱，想要買到合適的房子，對(duì)剛需者來(lái)說(shuō)確實(shí)有些吃力，但隨著市場(chǎng)逐步降溫，剛需也能出手了?！眳窍壬嬖V記者，去年他曾經(jīng)看中了唐冶片區(qū)的一處樓盤，價(jià)格在１７０００—１８０００元／平米左右的精裝修房源，由于當(dāng)時(shí)超過(guò)預(yù)算只能作罷，而到了今年該樓盤的價(jià)格降至１５０００—１６０００元／平米，近期還推出均價(jià)１３５００元／平米的特價(jià)房源，吳先生把握機(jī)會(huì)，買到了心儀的房子，“年初還買不上的房，竟然在年底入手了，真的感到很開心，也很滿足。”

其實(shí)，吳先生的經(jīng)歷不是偶然，這正是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)從“火熱”到“冷靜”的變化過(guò)程。進(jìn)入下半年，濟(jì)南樓盤陸續(xù)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，推出各種“限時(shí)搶”“特價(jià)房”等優(yōu)惠活動(dòng)，有的樓盤為了吸引購(gòu)房者，還有家電、購(gòu)物卡等禮品贈(zèng)送，有的樓盤則是“簡(jiǎn)單粗暴”直接降價(jià)。

記者了解到，此前世茂璀璨悅府推出過(guò)７月臻品房源，從１６０００多元直降到１４０００多元，優(yōu)惠可達(dá)２０多萬(wàn)；位于新東站片區(qū)的新城香溢華庭，還推出過(guò)員工內(nèi)部房，每套優(yōu)惠１２－１６萬(wàn)，優(yōu)惠后的單價(jià)在１１０００元左右，低于周圍市場(chǎng)價(jià)２０００元以上；天鴻·公園大道原價(jià)１３０００元／㎡左右，曾在中秋推出限時(shí)９折，推出１１８８８元／㎡認(rèn)籌的活動(dòng)。

而臨近年底，各個(gè)樓盤為年底沖刺業(yè)績(jī)，更是推出不少打折優(yōu)惠的房源，位于張馬片區(qū)的拉訪人員告訴記者，翡麗公館項(xiàng)目原價(jià)在１７０００元／㎡左右，現(xiàn)在推出１４０００元／㎡的特價(jià)房源。碧桂園ＣＬＤ鳳凰首府，也推出１３０００元／㎡左右的特價(jià)房源。像張馬片區(qū)的萬(wàn)科正榮悅棠府、萬(wàn)科·碧桂園魅力之城等項(xiàng)目都有不同的優(yōu)惠。

“這兩年政府在進(jìn)行調(diào)控，我在看房過(guò)程中明顯感到市場(chǎng)正逐步回歸理性?！睋?jù)吳先生介紹，今年與去年相比，樓盤推出的特價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)很多，雖然不是明確降價(jià)，但能讓真正有購(gòu)房需求的人買到合適的房子，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)也是好事。

價(jià)格以促銷形式走低

中高端產(chǎn)品市場(chǎng)較為穩(wěn)定

記者了解到，濟(jì)南當(dāng)前仍然堅(jiān)持“房住不炒”的政策要求，隨著購(gòu)房者逐步恢復(fù)理性，對(duì)于買房開始持觀望態(tài)度，再加上去年拿地的項(xiàng)目，今年陸續(xù)入市出貨，市場(chǎng)逐步形成供大于求的狀態(tài)，導(dǎo)致很多樓盤開始“賣不動(dòng)”了。此外，前幾年濟(jì)南樓市的快速發(fā)展，已經(jīng)消耗了一大部分的購(gòu)買力，如今購(gòu)房力下滑很明顯。

合富輝煌（中國(guó)）山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為，２０１９年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主題詞是筑底盤整，濟(jì)南整體市場(chǎng)交易熱度在２０１８年四季度開始由熱轉(zhuǎn)涼，市民需求置業(yè)熱情逐步轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)規(guī)模維持規(guī)模，整體市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，價(jià)格以促銷形式逐步走低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)家７０個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，記者發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)下跌４個(gè)月，二手房更是８連降。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士也指出，目前濟(jì)南新建商品住房市場(chǎng)和全國(guó)其他城市一樣，呈現(xiàn)一定下行回歸態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，供求量雖保持相對(duì)穩(wěn)定，但價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，尤其城市周邊區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)幅度較大，如雪山、唐冶片區(qū)降價(jià)幅度在１５％左右，主城區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格雖有下調(diào)但空間相對(duì)較小。他認(rèn)為，今年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是理性回歸的態(tài)勢(shì)。

ＣＢＤ五座超高層效果圖。

“當(dāng)前的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生明顯變化，已形成以剛性需求和改善需求為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，且一直保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)?！痹撊耸糠治龅剑?dāng)前濟(jì)南部分區(qū)域１３０００元主流銷售產(chǎn)品受價(jià)格回歸影響較大，２００００元左右中高端產(chǎn)品目前市場(chǎng)較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)較大幅度降價(jià)促銷現(xiàn)象。據(jù)悉，今年１００－１４４㎡面積段占成交總量的７３％，剛需和改善的群體是市場(chǎng)的主力支撐，９０㎡以下和１６０㎡以上面積段占比顯著回落。

此外，該人士還說(shuō)到，近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以改善型需求為主，但從近期住宅銷售情況看，市場(chǎng)有一定下滑，購(gòu)房者觀望氣氛加劇，其中二手房置換量下降直接影響到部分改善型需求購(gòu)買能力，市場(chǎng)呈現(xiàn)出以剛需產(chǎn)品銷售為主，改善型產(chǎn)品出現(xiàn)一定滯銷的新變化。

政策、購(gòu)買力影響需求

當(dāng)前回歸理性進(jìn)入穩(wěn)定期

為什么濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由過(guò)熱趨于冷靜？近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)又經(jīng)歷了哪些變化發(fā)展？對(duì)此，記者采訪多位專家及業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了專業(yè)深度的分析。

“傳統(tǒng)的金九銀十開發(fā)企業(yè)為沖刺年終業(yè)績(jī)雖也推出了打折促銷、特價(jià)房等降價(jià)跑量的營(yíng)銷活動(dòng)，但市場(chǎng)觀望情緒依然比較濃厚，成交規(guī)模保持平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的回升?！鄙綎|省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評(píng)論員許珊分析到，２０１９年３、４月份，受金融政策、需求釋放等多重因素影響，濟(jì)南住宅成交量達(dá)到全年的峰值，但進(jìn)入下半年以來(lái)，鑒于政策環(huán)境整體偏緊，且剛需購(gòu)買力已逐步消化，成交量明顯呈下行趨勢(shì)，市場(chǎng)開始回落。

許傳明也指出，宏觀調(diào)控政策從鼓勵(lì)置業(yè)專項(xiàng)限制置業(yè)的各種政策疊加因素對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成了剎車效應(yīng)，置業(yè)需求的持續(xù)釋放導(dǎo)致短期需求集聚有限，是本輪行情由熱轉(zhuǎn)冷的直接原因。同時(shí)，行業(yè)景氣度周期性變化也是原因之一，從全國(guó)的行業(yè)發(fā)展來(lái)看，本輪上漲行情持續(xù)了近五年，是歷輪景氣周期中上漲行情持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次，屬于濟(jì)南樓市本輪行情的正常變化。

記者了解到，２０１４年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入改善型需求為主的市場(chǎng)，由于２０１５－２０１７年之間的不理性急劇增長(zhǎng)，透支了大量購(gòu)買需求?！　埃玻埃保的隄?jì)南住宅成交量首次突破１０００萬(wàn)㎡，２０１６年住宅成交金額突破１０００億元，這成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的兩個(gè)里程碑?！睋?jù)濟(jì)南市住建局相關(guān)工作人員介紹，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入騰飛階段后，濟(jì)南房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不理性的過(guò)快上漲，針對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，濟(jì)南市及時(shí)做出調(diào)整，２０１６年９月，濟(jì)南重啟限購(gòu)政策，經(jīng)過(guò)兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，２０１８年下半年開始，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)正?；卣{(diào)。

“今年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的是理性回歸的態(tài)勢(shì)?！痹摴ぷ魅藛T指出，長(zhǎng)期來(lái)看，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求、改善需求為主，住房的變化帶動(dòng)生活質(zhì)量的提高，推進(jìn)家庭需求的不斷改善。面對(duì)泉城市民日益增長(zhǎng)的住房需求，濟(jì)南的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量也在隨之變化增加，當(dāng)前整體供求沒(méi)有發(fā)生太大變化，供應(yīng)量比較充足，市場(chǎng)基本保持了平穩(wěn)的狀態(tài)。

住宅將供應(yīng)１２００萬(wàn)平米

購(gòu)房更注重功能性和性價(jià)比

“現(xiàn)階段，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷變化是因?yàn)槭袌?chǎng)在尋找價(jià)格線走勢(shì)的平衡點(diǎn)?！痹S傳明說(shuō)，房屋價(jià)格會(huì)根據(jù)供需雙方的交易，不斷調(diào)整，從而達(dá)到一個(gè)合理范圍內(nèi)。他指出，在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整了一年多的基礎(chǔ)上，樓市筑底基本接近尾聲，２０２０年將完成筑底過(guò)程，各方對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)形成共識(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展新階段。

許傳明認(rèn)為，２０２０年的濟(jì)南樓市發(fā)展將主要受宏觀政策、微觀供應(yīng)和需求三個(gè)方面影響。從政策面分析，２０２０年“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持方向不變、力度不減，在此前提下濟(jì)南會(huì)因城施策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。房地產(chǎn)供應(yīng)方面，濟(jì)南土地出讓規(guī)模近年來(lái)保持基本穩(wěn)定，市場(chǎng)有效供應(yīng)規(guī)模將維持在較為合理的水平，且土地價(jià)格也維持在平穩(wěn)水平，明年的住宅供應(yīng)在１２００萬(wàn)平米左右。需求方面，濟(jì)南城市持續(xù)發(fā)展擴(kuò)容，人口和要素集聚能力突出，盡管短期置業(yè)意愿不活躍，但是整體規(guī)模依然維持較高水平。據(jù)許傳明預(yù)估，２０２０年一線交易市場(chǎng)格局會(huì)逐步穩(wěn)定，保持現(xiàn)在的優(yōu)惠力度。

山東省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評(píng)論員許珊分析，隨著購(gòu)房者消費(fèi)回歸理性，２０２０年將更注重對(duì)于功能性和性價(jià)比的追求，加之全面放開二胎導(dǎo)致的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，１００－１４４㎡面積段會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力。“開發(fā)企業(yè)也必須更多的關(guān)注項(xiàng)目的價(jià)值挖掘、產(chǎn)品力和配套服務(wù)的全面打造，匹配購(gòu)房者的置業(yè)需求?！彼赋?，不管是購(gòu)房者還是開發(fā)商，都應(yīng)該回歸初心，按需買房，按需建房。

據(jù)悉，２０２０年中央堅(jiān)持房住不炒、防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、加快落實(shí)一城一策長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的決心不會(huì)發(fā)生改變。對(duì)濟(jì)南而言，今年３月份最新公布的《濟(jì)南城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（２０１８－２０５０）》（征求意見稿）對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)定位、發(fā)展格局進(jìn)行了詳細(xì)的解讀和闡述，濟(jì)南既肩負(fù)著引領(lǐng)全國(guó)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的使命，又要發(fā)揮省會(huì)城市的龍頭效應(yīng)和對(duì)人才以及資源的集聚吸引效應(yīng)，加快實(shí)現(xiàn)“大強(qiáng)美富通”的要求，成長(zhǎng)為現(xiàn)代化國(guó)際大都市。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)不乏更高站位的引導(dǎo)和更大客群的支撐，仍有較大的行業(yè)發(fā)展空間和機(jī)會(huì)?！痹S珊表示，同時(shí)隨著濟(jì)南住房租賃試點(diǎn)城市的加快推進(jìn)以及住房保障體系的逐步完善，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”已雛形初現(xiàn)，未來(lái)濟(jì)南市的住房體系將從以住房市場(chǎng)體系為主，向“住房市場(chǎng)體系”和“住房保障體系”并駕齊驅(qū)、共同發(fā)展轉(zhuǎn)變，人民群眾的住房需求和住房條件會(huì)在這種日趨完善的體系中得到更好的滿足和發(fā)展。