土地不落幕。
2020年土地市場(chǎng)，以“暖冬”開(kāi)局。
1月2日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)新年第一拍，攬金34.76億元，集中出讓3宗地塊，總起價(jià)28.26億元。其中余杭區(qū)2宗商住地，均以23%以上較高溢價(jià)率成交，其中一宗被新希望以封頂價(jià)摘得；臨平新城一宗租賃住房用地，底價(jià)成交。
這一日，上海出讓3宗土地，攬金114億元。
盡管2019年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)前暖后冷的現(xiàn)象，但這不妨礙重點(diǎn)城市土地出讓金創(chuàng)下新高。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年，50大城市合計(jì)賣(mài)地收入4.41萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)19.33%。其中，杭州賣(mài)地金額邁入2600億元大關(guān)，成為“賣(mài)地之王”。
在2019年最后一天，南京一口氣賣(mài)出12宗地，攬金107億元，成都3宗地塊收金77.22億元。
但三四線城市土地市場(chǎng)則持續(xù)低迷，流拍量高增。
對(duì)于房企而言，拿地能力被視為關(guān)乎其存亡的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年頭部房企拿地勢(shì)頭持續(xù)強(qiáng)勁，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展，連續(xù)三年位列拿地金額榜單前四，但拿地金額同比均下降。中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂等則重回積極拿地行列。
2019年土地市場(chǎng)殺出幾匹黑馬——大華集團(tuán)、金輝集團(tuán)、融信集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等，拿地?cái)U(kuò)張表現(xiàn)得尤為激進(jìn)。
值得注意的是，受政策調(diào)控及土地出讓條件限制影響，各大房企拿地態(tài)度更趨理性，收并購(gòu)拿地正在成為房企新拓市場(chǎng)的主要手段。
多位業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為，2020年房企拿地將繼續(xù)保持審慎態(tài)度，一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，同時(shí)市場(chǎng)將加速進(jìn)入“大魚(yú)吃大魚(yú)”的并購(gòu)時(shí)代。
“以銷定投”謹(jǐn)慎拿地
2019年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大變局。一方面，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量和下降速度均超過(guò)2018年；另一方面，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩，新增千億房企數(shù)量明顯下降。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年共計(jì)161家房企躋身百億軍團(tuán)，銷售額增速均值為21.3%；千億軍團(tuán)擴(kuò)容至34家，僅比2018年新增4家。2018年銷售規(guī)模突破1000億元大關(guān)的房企達(dá)30家，其中，新增13家。
在銷售行情下行壓力下，疊加融資環(huán)境收緊，房企拿地態(tài)度總體更趨理性。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)克而瑞發(fā)布的房企拿地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年新增土地價(jià)值（包括招拍掛及收并購(gòu)拿地）30強(qiáng)房企中，拿地金額同比下滑者達(dá)14家，約占一半。30強(qiáng)房企2019年新增土地總價(jià)值約2.4萬(wàn)億元，較2018年同比下滑8.51%。
新增土地價(jià)值5強(qiáng)房企分別是碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)。
其中，除中海地產(chǎn)新增土地價(jià)值同比增加22.73%，超越中國(guó)恒大躋身5強(qiáng)榜以外，其余四家房企新增土地價(jià)值均同比下滑。
碧桂園2019年新增土地價(jià)值2256.3億元，同比下滑28.36%；萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展新增土地價(jià)值分別同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年這四家龍頭房企拿地銷售比分別為：0.29、0.36、0.28、0.3。
而據(jù)中指院測(cè)算，2019年銷售額TOP100企業(yè)拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.1。
其中1000億元~5000億元房企拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.12。
2019年新增土地價(jià)值超千億元的房企還有華潤(rùn)置地、綠地控股(600606,股吧)、龍湖集團(tuán)， 三者中僅綠地控股新增土地價(jià)值同比增長(zhǎng)18%，其余兩家新增土地均在收縮。
值得注意的是，中國(guó)恒大2019年新增土地面積2327.9萬(wàn)平方米，排在行業(yè)第6名，同比下滑67%；新增土地價(jià)值515.4億元，同比下滑55.77%，行業(yè)排名從第6名滑至19名。2019年中國(guó)恒大拿地銷售比僅有0.08，2018年這一比值為0.21。不過(guò)，中國(guó)恒大2019年新增土地單價(jià)僅2214元/平方米，比擅拿低價(jià)地的碧桂園還低了每平方米近千元。
在中國(guó)恒大2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說(shuō)，恒大目前的拿地方式以并購(gòu)為主，在全國(guó)拿的項(xiàng)目中，有200多個(gè)通過(guò)并購(gòu)獲得。恒大轉(zhuǎn)變拿地方式的原因包括：堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不通過(guò)舉牌推高地價(jià)、樓價(jià)；并購(gòu)中小企業(yè)，既得到便宜的土地，又有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
在拿地30強(qiáng)房企中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備收縮幅度最大。數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年新增土地價(jià)值僅135億元，相比2018年的610.7億元下滑了7.89%；2019年新增土地面積225.8億元，同比下滑69%。
此外，旭輝集團(tuán)2019年新增土地價(jià)值615.6億元，同比下滑39.62%；
正榮集團(tuán)新增土地價(jià)值同比下滑40.99%。
激進(jìn)拿地者
大華金輝綠城等
雖然主流房企紛紛縮減在土地投資上的支出，但急于彎道超車(chē)和上位的房企們?nèi)圆坏貌灰揽磕玫財(cái)U(kuò)張來(lái)競(jìng)逐規(guī)模。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2019年拿地勢(shì)頭迅猛的房企代表有大華集團(tuán)、金輝集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)、融信集團(tuán)等。
數(shù)據(jù)顯示，2019年大華集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額347.6億元，在百?gòu)?qiáng)銷售榜中排78名；但其新增土地價(jià)值339.4億元，排在行業(yè)第25名，拿地值同比增長(zhǎng)2.54倍。2019年大華集團(tuán)的拿地銷售比為0.98。而據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，2019年銷售額TOP100企業(yè)拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.1。
出身于上海的大華集團(tuán)，近年來(lái)公司全國(guó)化甚至全球化擴(kuò)張進(jìn)程都在提速。以云南為例，大華集團(tuán)自2017年進(jìn)入以來(lái)，拿地已超過(guò)3000畝；2018年，大華集團(tuán)全新進(jìn)駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地；2019年，大華集團(tuán)首進(jìn)大連、蘇州等地。早在2007年大華集團(tuán)就在籌謀上市，但一直未成功。而擴(kuò)張?zhí)?，?dǎo)致其債臺(tái)高筑。
第二名擴(kuò)張兇猛者為金輝集團(tuán)。
2019年，金輝新增土地價(jià)值307.9億元，同比增長(zhǎng)1.99倍，其2019年銷售額為888.6億元，拿地銷售比達(dá)0.35。
此外，弘陽(yáng)地產(chǎn)2019年新增土地價(jià)值308.6億元，同比增長(zhǎng)93%，拿地銷售比為0.47；
新希望地產(chǎn)新增土地價(jià)值407.9億元，同比增長(zhǎng)40%，拿地銷售比達(dá)0.55，相比于銷售速度，兩家房企的拿地?cái)U(kuò)張速度均過(guò)快。
老牌浙系房企綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)，則開(kāi)始了追趕步伐。2019年綠城中國(guó)新增土地價(jià)值884億元，同比增長(zhǎng)52.94%，銷售額1353.6億元，拿地銷售比為0.65；濱江集團(tuán)新增土地價(jià)值同比增長(zhǎng)43%，拿地銷售比為0.45。
相比之下，融信集團(tuán)2019年新增土地價(jià)值同比增長(zhǎng)111%，不過(guò)相比起銷售額，拿地銷售比為0.22，處于均值范圍內(nèi)。
與此同時(shí)，這些擴(kuò)張型房企面臨的高周轉(zhuǎn)壓力、負(fù)債率走高、融資成本攀升等問(wèn)題也日漸凸顯。
土地市場(chǎng)加速分化
城市間土地市場(chǎng)愈發(fā)分化，冷熱不均。
2019年12月31日，天津武清一宗商住地終于以底價(jià)8.83億元賣(mài)了出去，競(jìng)得者為央企中建一局集團(tuán)。
此地塊于2019年7月29日首次掛牌，歷經(jīng)停牌、二次掛牌并下調(diào)地價(jià)1.09億元、無(wú)限延期，并于12月27日收到第一份有效競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)單，掛牌出讓經(jīng)歷相當(dāng)坎坷。
2019年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了一種涇渭分明的態(tài)勢(shì)：
一邊是火，一邊是冰。
易居數(shù)據(jù)顯示， 2019年全年，40個(gè)典型城市的土地出讓金收入2.86萬(wàn)億元，賣(mài)地金額同比增長(zhǎng)18.6%。前五名分別為杭州、上海、廣州、北京和南京，土地出讓金總額分別為2646.4億元、1794.2億元、1694.6億元、1672.1億元和1626.8億元。其中，南京土地出讓金同比增速較大，達(dá)到79.8%；杭州土地出讓金最多，并且遠(yuǎn)超第二名上海，說(shuō)明土地出讓收入對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)度很大。
2019年，50城中有10個(gè)城市土地出讓金超千億，其中，洛陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波等城市出讓金同比增速很高，分別達(dá)到173.3%、105.2%和97.4%，主要是因?yàn)檫@幾個(gè)城市2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)較火熱，土地市場(chǎng)供求兩旺。
同時(shí)，2019年流拍增多、市場(chǎng)低溫運(yùn)行，亦成為常態(tài)。據(jù)諸葛找房觀察，2019年一二線城市土地成交規(guī)模同比分別上漲4.21%、9.05%；三四線城市土地成交規(guī)模則同比下跌6.71%，這是自2017年以來(lái)的首次下跌。不過(guò)，在一二線熱點(diǎn)城市供地有限的情況下，部分經(jīng)濟(jì)基本面表現(xiàn)良好的三四線城市仍然受到房企青睞。
土地流拍表現(xiàn)不一。上海、杭州、南京等熱點(diǎn)一二線城市地塊受到熱搶，流拍較少；而像金華、嘉興、合肥等熱度一般的城市則流拍嚴(yán)重。此外，中西部地區(qū)一些城市流拍率較高，如鄂州、張掖流拍率分別達(dá)到28.57%、27.78%，平頂山市流拍率達(dá)到21.43%。
長(zhǎng)三角區(qū)域一直是房企們的必爭(zhēng)之地。2019年政府工作報(bào)告中提出，將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。作為“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，一體化發(fā)展的大概念出臺(tái)。這意味著，長(zhǎng)三角區(qū)域未來(lái)仍將是房企搶占的重要區(qū)位。同時(shí)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，亦對(duì)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和生機(jī)。
研究機(jī)構(gòu)土地云事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅(jiān)表示，2020年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化趨勢(shì)。一線城市依然會(huì)維持比較穩(wěn)定，或略有收縮。二線城市則可能會(huì)有較強(qiáng)爆發(fā)，三四五線城市或略有萎縮。
諸葛找房預(yù)判，受政策及資金面影響，2020年房企拿地?zé)崆椴桓?，土地市?chǎng)將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍搶奪激烈，如上海、杭州、南京等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，而一些經(jīng)濟(jì)基本面較差以及區(qū)位偏僻、出讓條件嚴(yán)苛的地塊則無(wú)人問(wèn)津。三四線城市土地市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)冷，房企加速撤離。
